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吴某诉高州市自然资源局土地行政登记纠纷——土地初始登记与转让登记在同一天作出 不能成为撤销转让登记的理由
发布时间:2021-11-01   阅读次数:527

吴某诉高州市自然资源局土地行政登记纠纷

土地初始登记与转让登记在同一天作出

不能成为撤销转让登记的理由

 

关键词

土地行政登记、土地转让协议、土地使用权、合同效力

 

裁判要旨

土地转让协议是权利人真实意思表示,且合同相对人已履行协议付清相关款项。尽管行政机关对出让土地的初始登记与转移登记在同一天作出,但土地权利人不能以转让登记缺乏权属来源为由,要求撤销转让登记行为。

 

相关法条

《土地登记办法》

第三十九条 依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的,当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料,申请国有建设用地使用权变更登记。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第九条 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。

 

案件索引

一审:茂名市茂南区人民法院(2019)粤0902行初180号(2020221日)

二审:茂名市中级人民法院(2020)粤09行终107号(2020730日)

 

基本案情

2006726日,原高州市国土资源局向高州市环境监测站、吴某作出高国土资划[2006]16号《关于吴某申请划拨土地使用权的批复》,批复将高州市环境监测站位于高州市石仔岭街道办654平方米中的132平方米土地使用权收回,划拨给拆迁户吴某作为住宅用地使用。2006731日,原高州市国土资源局向吴某颁发了包括涉案土地在内132平方米共用地的高州市(县)[2006]高国土资字第169号《建设用地批准书》。200729日,高州市人民政府向吴某颁发了包括涉案土地在内132平方米划拨土地的高府国用(2007)第0131号《国有土地使用证》。

2008112日,吴某与第三人何某签订《协议书》,约定吴某将其上述高府国用(2007)第0131号《国有土地使用证》项下132平方米住宅用地转让给第三人何某,转让价为每平方米2000元,共计26万元。该《协议书》下方落款处有吴某和何某的签名和指模及见证人见证,并由高州市石仔岭街道法律服务所作出的(2008)证内字第03号《见证书》予以证明。及至200842日,何某以其名义向吴某付清上述132平方米土地的转让款共26万元,何某确认该26万元转让款实际是由其与其妻姐邓少英共同支付。

20081124日,高州市地价评估所作出的高地评[2008]1024号《土地价格评估表》,评估上述132平方米土地的地价为每平方米400元,总价为52800元。同日,原高州市国土资源局作为出让人与吴某作为受让人签订《国有土地使用权出让合同》,将包括涉案土地在内的上述132平方米划拨土地出让给吴某作住宅用地。20081210日,原高州市国土资源局向吴某作出高国土资让字[2008]216号《关于吴某申请土地使用权出让的批复》,批复将高府国用(2007)第0131号《国有土地使用证》出让给吴某户使用。20081212日,原高州市国土资源局向吴某颁发了包括涉案土地在内的上述132平方米出让土地的高州市(县)[2008]高国土资字第217号《建设用地批准书》。

20081215日,吴某作为转让方与何某作为受让方签订(2008627号《高州市国有土地使用权转让合同》,约定吴某将位于高州市石仔岭街道办茂岭村委会66平方米的土地使用权(即上述132平方米土地中其中涉案的66平方米土地使用权)转让给何某,何某按每平方米400元的价款受让吴某的土地使用权,共计人民币26400元。该《高州市国有土地使用权转让合同》下方落款有吴某和何某的签名、指模。同日,吴某向原高州市国土资源局提交《土地使用权转让申请书》,申请将其取得的132平方米国有土地使用权[证号:(08)特0998]转让给邓少英、何某平均分摊使用。第三人何某于同日向原高州市国土资源局提交《土地使用权受让申请书》,申请办理其受让到[证号:(08)特0998]、占地面积66平方米的国有土地使用权的转让手续;第三人何某于同日缴纳了涉案土地的土地转让契税。另,吴某出具《委托书》委托何某办理土地使用权转让、土地价格评估服务手续。同日,何某向原高州市国土资源局申请办理上述132平方米土地使用权其中66平方米土地使用权的国有土地使用权转让登记,并提交了土地登记申请书及土地使用权转让申请书、土地使用权受让申请书、吴某及第三人的身份证复印件、国有土地使用权转让合同、转让用地红线图、有关税费的交纳凭证、委托书等材料。其中,何某申请涉案土地使用权转让登记的土地权属来源依据为吴某和第三人何某签订的上述《高州市国有土地使用权转让合同》及吴某的高府国用(2008)第特0998号《国有土地使用证》。原高州市国土资源局受理后,经地籍调查、审批程序。20081226日,高州市人民政府向吴某颁发了包括涉案土地在内的上述132平方米出让土地的高府国用(2008)第特0998号《国有土地使用证》。同日,原高州市国土资源局向何某颁发了涉案土地的高府国用(2008)第特1000号《国有土地使用证》,该地证属于第三人何某与案外人邓少英共用132平方米宗地的分摊土地登记发证。201469日,何某向原高州市国土资源局申请涉案土地使用权的分割登记,原高州市国土资源局于2014627日向第三人何某换发了涉案土地的高府国用(2014)第0376号《国有土地使用证》。

吴某不服原高州市国土资源局向第三人何某颁发的上述高府国用(2008)第特1000号《国有土地使用证》,认为其与第三人何某签订的《协议书》是将上述涉案国有土地132平方米中的130平方米转让给何某,而何某未按双方签订的《协议书》支付款项且还有2平方米未达成协议;吴某未同意转让66平方米国有土地给何某,没有申请土地变更登记,也没有委托任何人办理及其没有到场和签名,原高州市国土资源局该颁证行为违法,遂于2019612日提起本案诉讼,请求确认原高州市国土资源局颁发给第三人何某的高府国用(2008)第特1000号《国有土地使用证》违法。

吴某在举证期限内申请对转让人为吴某和受让人为何某的《土地登记申请书》、吴某和何某的《高州市国有土地使用权转让合同》、申请人为吴某的《土地使用权转让申请书》以及办理土地转让手续的《委托书》、吴某申请划拨国有土地使用权变更登记的《土地登记申请书》上吴某的签名和指印,是否为吴某本人所书所捺进行司法鉴定。广东华生司法鉴定中心出具粤华生司鉴中心[2019]文鉴字第483号《司法鉴定意见书》和粤华生司鉴中心[2019]痕鉴字第108号《司法鉴定意见书》,认定上述签名均为吴某所书写,签名上的指印均为吴某右手食指捺印所形成。

 

裁判结果

茂名市茂南区人民法院2020221日作出(2019)粤0902行初180号行政判决,驳回吴某的诉讼请求。案件受理费50元及司法鉴定费34620元,由吴某负担。宣判后,吴某不服上诉。茂名市中级人民法院于2020730日作出(2020)粤09行终107号行政判决,驳回上诉,维持原判。

 

裁判理由

茂名市中级人民法院二审认为,由于吴某取得高府国用(2008)第特0998号《国有土地使用证》的当日,何某同时取得本案被诉的高府国用(2008)第特1000号《国有土地使用证》本案的争议焦点在于,吴某尚未取得高府国用(2008)第特0998号《国有土地使用证》前,何某就以与吴某订立的《高州市国有土地使用权转让合同》以及高府国用(2008)第特0998号《国有土地使用证》作为权属来源,申请该证的转让登记,是否直接导致高府国用(2008)第特1000号《国有土地使用证》的发证行为程序违法根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定:转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效,换言之,虽然吴某与何某订立(2008627号《高州市国有土地使用权转让合同》时尚未取得高府国用(2008)第特0998号《国有土地使用证》,但并不影响该国有土地使用权转让合同效力。虽然何某在吴某取得高府国用(2008)第特0998号《国有土地使用证》的同日取得本案被诉国有土地使用证,但吴某以此主张本案被诉发证行为缺乏权属来源,依据不足。至于吴某主张《国有土地转让合同》系伪造、何某未按双方签订《协议书》支付款项、还有2平方米未达成协议等理由,由于已有相应的司法鉴定结论证明相关申请材料上有关吴某的签名及签名上的指印均为吴某本人所书写及捺印。因此,吴某上述理由及主张均缺乏事实依据。应当指出的是,吴某在2008112日与何某签订《协议书》约定转让132平方米土地,是吴某的真实意思表示,且何某亦已按《协议书》约定付清相关款项给吴某,本案被诉发证行为并未损害吴某的合法权益。而吴某却在何某办理涉案土地使用权转让登记后又提起本案诉讼,意图撤销何某经过合法受让而取得的权属证书,有违诚实信用原则,不宜助长。

 

案例注解

一、转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立转让土地使用权合同,是否有效

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定:转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效本案原告与第三人之间的转让合同性质为土地使用权转让合同虽然转让方与受让方订立《国有土地使用权转让合同》时尚未取得《国有土地使用证》,但并不影响该国有土地使用权转让合同效力。

二、登记机关在同一天办理的转让、受让登记行为是否存在程序违法

根据《土地登记办法》第三十九条的规定依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的,当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料,申请国有建设用地使用权变更登记。从形式上看,原权利人在申请涉案土地的转让登记时,原权利人并未取得涉案土地的使用权证,登记机关以尚未作出的权属凭证作为转让登记的权属来源确有不妥,但由于原权利人与受让人在订立国有土地使用权转让合同时,已取得行政机关同意出让涉案土地的批复并且转让涉案土地使用权亦为原权利人的真实意思表示,受让人亦已按照双方订立的协议全面履行合同义务,登记机关作出被诉的转让登记并未损害原权利人的合法权益,不属于权属来源不清的情形,在不违反法律、行政法规的强制性规定,原权利人以及受让人均向登记机关提交《土地使用权转让申请书》《土地使用权受让申请书》,申请办理转让、受让手续,登记机关在查验两方申请人提供的权属证明和其他必要材料后,如实、及时登记有关事项,是为履行法定职责的体现,并无不当,只是登记机关在同一天办理了转让、受让登记行为。当事人仅以转让方未取得土地使用权证书为由请求撤销登记行为的,人民法院依法应不予支持。故原权利人仅以其未取得国有土地使用权证书为由且在同一天办理转让、受让登记行为违法,原权利人起诉请求撤销转移登记有违诚实信用原则,对其诉求予以驳回,亦属在司法裁判中融入社会主义核心价值观的体现。

 

编写人:茂名市中级人民法院叶滢、冯河仙

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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